العميل بيقول للسيلز بتاعك: «هكمّل الباقي بتمويل عقاري». السيلز يعلّم على الليد إنه ساخن، يحجز معاينة، ويكمل. بعد 3 أسابيع رد جهة التمويل بيوصل، والديل بيضيع.
الفجوة بين «هاخد تمويل» و«الموافقة طلعت فعلًا» بتوسع. آخر أرقام التمويل العقاري في مصر 2026 بتقول إن تمويل أكتر اتصرف على عدد عقود أقل، ومتوسط قيمة العقد بقى أكبر بكتير.
في المقال ده هنقرا الأرقام زي ما مكتب الوساطة المفروض يقراها: بتعد إيه بالظبط، بتقول إيه عن مين لسه يقدر يشتري بتمويل، وتعرف ازاي من أول مكالمة إن خطة التمويل بتاعة العميل حقيقية ولا لأ.
باختصار: شركات التمويل العقاري اللي تحت رقابة الهيئة مولت بـ 27.6 مليار جنيه في النص الأول من 2026، بزيادة 24.9%، بس العقود نزلت 9% لـ 7,945. متوسط القرض طلع لحوالي 3.5 مليون. أغلب العقود دي أقساط مطورين اتباعت لشركات تمويل. وبالفايدة الحالية تطويل المدة مش بيفرق كتير، فالدخل هو اللي بيحدد مين يعدّي.
التمويل العقاري واقف فين في 2026؟
الهيئة العامة للرقابة المالية هي اللي بتراقب شركات التمويل العقاري غير البنكية في مصر. أرقامها من يناير لحد يونيو 2026، اللي نشرها مصراوي في 27 أغسطس ورجعت جريدة البورصة حللتها تاني في 20 أكتوبر، كانت كده:
| النص الأول 2025 | النص الأول 2026 | التغيير | |
|---|---|---|---|
| قيمة التمويلات | 22.1 مليار جنيه | 27.6 مليار جنيه | +24.9% |
| عدد العقود | 8,729 | 7,945 | −9% |
| متوسط العقد (حسابنا) | حوالي 2.53 مليون جنيه | حوالي 3.48 مليون جنيه | +37% |
| إعادة التمويل | 1.83 مليار جنيه | 2.76 مليار جنيه | +50.6% |
القاهرة لوحدها أخدت حوالي 66% من القيمة و54% من العملاء.
وعلى مدار السنة كلها، نفس الصورة بتتكرر. أرقام البورصة بتقول إن التمويلات طلعت من 8.13 مليار جنيه في 2021 لـ 42.6 مليار في 2025، يعني حوالي 5 أضعاف، مع إن عدد العقود زاد شوية أكتر من الضعف بس.
قبل ما تبني على الأرقام دي، خد بالك من حاجتين. الأولى إن بيانات الهيئة بتغطي الشركات اللي تحت رقابتها بس. التمويل اللي البنوك بتديه مباشرة مش فيها، وده اللي قاله محمد البستاني، رئيس جمعية المطورين العقاريين، للبورصة. التانية إن التراجع بيهدى: النزول التراكمي في العقود كان 21.3% في آخر الربع الأول، وبقى 9% في نص السنة، وعقود يونيو زادت 19.5% عن يونيو 2025.
والفايدة ما اتحركتش أغلب السنة. البنك المركزي نزّل 100 نقطة أساس في فبراير 2026 وثبّت من ساعتها. وفي 24 سبتمبر ساب سعر الإيداع لليلة واحدة عند 19% والإقراض عند 20%.
قروض أكبر ومشترين أقل: إيه اللي بيحصل فعلًا؟
القيمة زادت وعدد العقود قل. وشركات التمويل وجمعية المطورين اللي اتكلموا مع البورصة رجعوا ده للأسعار، مش لإن ناس أكتر بتشتري بتمويل.
أيمن عبد الحميد من الأولى للتمويل العقاري قالها صريحة: زيادة متوسط التمويل من حوالي 2.5 مليون لحوالي 3.4 مليون «ليس نموًا حقيقيًا في الطلب». دي أسعار وحدات أعلى، وشريحة من العملاء خرجت من السوق. والبستاني قالها بطريقته: العميل «يشتري في حدود دخله لا رغبته».
المحللين متحفظين أكتر، ومش مستعجلين يسموها اتجاه ثابت. ندا فراج من تيم لتداول الأوراق المالية متوقعة إن القيمة تفضل تزيد أسرع من عدد العقود، بس شايفة إن الحكم إن الفجوة دي دايمة «سابق لأوانه». وهيثم فهمي من برايم لتداول الأوراق المالية شايف إن الاتجاه لمدد أطول علامة على ضغط التضخم على العملاء.
الخلاصة العملية ليك كبروكر: قيمة العقد الواحد بقت أكبر بكتير في المتوسط. الأرقام مش بتقول بالظبط مين اللي خرج، بس لو كلام اللي اتكلموا صح، فالعميل اللي محتاج تمويل لشقة متوسطة هو الأقرب إنه يتعصر. لو البايبلاين بتاعك مليان عملاء من النوع ده، اعمل حسابك إن عدد أكبر منهم هيتعطل عند جهة التمويل. ودي نفس الصورة اللي مبيعات أكبر المطورين وضحتها بدري السنة دي: الفلوس ثابتة وعدد الوحدات بينزل.
أغلب التمويل ده بيبدأ من المطوّر مش من المشتري
الرقم الكبير ده وراه تفصيلة بروكرز كتير بيغلطوا فيها وهم بيكلموا العميل عن التمويل.
حسب قراءة البورصة لأرقام الهيئة، 7,461 عقد من أصل 7,945 في النص الأول كانوا محافظ مشتراة، بعد ما كانوا 8,339 السنة اللي قبلها. يعني إيه محفظة مشتراة؟ المطوّر اللي باع وحدات بالتقسيط بيبيع الأقساط اللي لسه على المشترين لشركة تمويل عقاري، وياخد فلوسه كاش دلوقتي. المشتري غالبًا بيكمل يدفع نفس الخطة، بس الفلوس بتروح لشركة التمويل.
يعني العقود اللي مش ضمن صفقات المحافظ عددها بضع مئات بس، على الأقل عند الشركات اللي تحت رقابة الهيئة. فلما العميل يقول «هاخد تمويل»، اعرف الأول قصده إيه. كتير بيبقى قصده خطة السداد بتاعة المطوّر نفسه، واللي ممكن تتمول بعدين من ورا الكواليس. إنما لو العميل عايز جهة تمويل تدفع تمن الوحدة للبايع في وحدة ريسيل أو جاهزة للاستلام، فهو داخل سوق أصغر بكتير وشروطه أصعب.
ده معناه حاجتين:
- لعميل الأوف بلان، خطة سداد المطوّر هي التمويل. قارن بين الخطط، مش بين عروض التمويل. وإزاي تعيد ترتيب المقدّم ده موجود في مقال الاعتراضات، فمش هنعيده هنا.
- لعميل الريسيل والاستلام الفوري، فيه طلب تمويل حقيقي، بمراجعة دخل وتقييم للوحدة وورق. ده بياخد أسابيع، والوحدة نفسها لازم تبقى قابلة للتمويل من الأساس.
قسط التمويل العقاري بالفايدة الحالية بيبقى كام؟
ده الجدول اللي تحتفظ بيه. ده القسط الشهري على مليون جنيه تمويل، حسب الفايدة السنوية والمدة، في قرض عادي بيتسدد على أقساط ثابتة. الأرقام للتوضيح: العروض الحقيقية بيتزود عليها مصاريف وتأمين وهامش الجهة، والقروض بعائد متغير بتتأثر بتحركات سعر البنك المركزي.
| الفايدة السنوية | 10 سنين | 15 سنة | 20 سنة |
|---|---|---|---|
| 8% (مبادرة محدودي الدخل) | 12,133 جنيه | 9,557 جنيه | 8,364 جنيه |
| 12% (مبادرة متوسطي الدخل) | 14,347 جنيه | 12,002 جنيه | 11,011 جنيه |
| 22% | 20,670 جنيه | 19,058 جنيه | 18,571 جنيه |
| 25% | 22,749 جنيه | 21,355 جنيه | 20,982 جنيه |
| 28% | 24,897 جنيه | 23,706 جنيه | 23,426 جنيه |
اضرب في مبلغ التمويل بالمليون. عميل هيموّل 2.5 مليون بفايدة 25% على 15 سنة، قسطه هيبقى حوالي 53,400 جنيه في الشهر.
بص على آخر 3 صفوف بالعرض، وهتفهم ليه «خلّيها أطول» مش بتنفع بالفايدة التجارية. بفايدة 22%، فايدة المليون لوحدها في الشهر حوالي 18,300 جنيه. لو ضاعفت المدة من 10 لـ 20 سنة، القسط بينزل حوالي 10% بس. إنما بفايدة 12%، نفس التطويل بيقلله حوالي 23%.
وده برضه سبب إن الدخل المطلوب نط. عبد الحميد قال للبورصة إن تمويل مليون جنيه دلوقتي محتاج دخل شهري حوالي 45 ألف جنيه، بعد ما كان حوالي 30 ألف قبل ما الفايدة تعلى. ده تقدير جهة واحدة مش قاعدة ثابتة، وكل جهة ليها طريقتها في حساب الدخل، بس هو ماشي مع الجدول: قسط 20 ألف جنيه حمل تقيل على مرتب 45 ألف.
المبادرات المدعومة سوق تاني خالص
مبادرات التمويل العقاري الحكومية لسه فايدتها أقل بكتير من الفايدة التجارية، بس هي أضيق من اللي عملاء كتير فاكرينه.
من 15 أكتوبر 2025، القروض الجديدة في مبادرة متوسطي الدخل بقت 12% متناقص سنويًا (كانت 8%)، ومبادرة محدودي الدخل 8% متناقص (كانت 3%)، حسب القرار اللي نشرته الوطن وقتها. وفيه حد أقصى للدخل عشان تبقى مستحق، والوحدات وأسعارها بيحددها صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري في كل إعلان.
بالنسبة لأغلب المكاتب ده معناه حاجة واحدة: العميل اللي بيقولك «8%» أو «12%» بيتكلم عن برنامج لوحدات معينة ودخل معين. ده مش السعر اللي جهة التمويل هتديهوله على وحدة في كمبوند إنت بتبيعها. وضّحله النقطة دي بدري وبشياكة، قبل ما يبني ميزانيته عليها.
5 أسئلة تعرف منها إن تمويل العميل حقيقي
مش محتاج استعلام ائتماني. محتاج 5 أسئلة في أول أو تاني مكالمة، تسألها على بلاطة، وتكتب الإجابات على الليد. دي الطبقة الخاصة بالتمويل فوق الـ5 حاجات اللي بتأهّل بيها أي عميل.
1. «هتدفع بخطة سداد المطوّر، ولا عن طريق بنك أو شركة تمويل؟»
دول طريقين مختلفين، وكل واحد ليه وقته. وأغلب عملاء الأوف بلان قصدهم الأول من غير ما ياخدوا بالهم.
2. «فيه جهة تمويل إدتك رقم قبل كده؟»
موافقة مبدئية مكتوبة، أو على الأقل عرض فيه مبلغ وفايدة، دي أقوى إشارة ممكن تاخدها. «هسأل البنك» دي خطة، مش تمويل.
3. «القسط الشهري اللي يريحك حوالي كام؟»
وبعدها افتح الجدول. لو القسط اللي العميل مستعد يدفعه آخره يجيب قرض يغطي نص المبلغ الناقص، هتعرف دلوقتي بدل معاينة ع الفاضي.
4. «دخلك من مرتب، ولا من شغلك الخاص؟»
اسأل جهة التمويل إيه الورق اللي بتقبله لإثبات الدخل. أصحاب البيزنس والفري لانسرز غالبًا بيتعبوا في إثبات الدخل، وإيهاب عمر من قسطلي للتمويل العقاري قال إن السوق محتاج أدوات أحسن لتقييم دخل أصحاب البيزنس والفري لانسرز.
5. «الوحدة اللي عاجباك جاهزة ومسجلة؟»
في التمويل المباشر، جهة التمويل لازم تقبل الوحدة نفسها، وده غالبًا معناه ورق ملكية كامل. اسأل الجهة محتاجة إيه للوحدة دي بالذات، قبل ما العميل يتعلق بيها.
تراقب إيه لحد آخر 2026؟
3 حاجات هتقولك إن الضغط بيخف ولا لأ.
- البنك المركزي. الفايدة ثابتة من فبراير. لو نزلت، أقساط العائد المتغير هتقل على طول، ولو فضلت ثابتة الجدول اللي فوق هيفضل تقريبًا زي ما هو.
- أرقام الهيئة الشهرية والربع سنوية. عن السنة كلها، عبد الحميد متوقع حوالي 50 مليار جنيه، وعمر متوقع من 55 لـ 60 مليار. ركز على عدد العقود أكتر من القيمة. لو العدد بدأ يطلع، يبقى المشترين بيرجعوا، مش بس الأسعار اللي بتعلى.
- إعادة التمويل. زادت 50.6% في النص الأول، بس إعادة التمويل في يونيو نزلت 64.4% عن يونيو اللي قبله لـ 329 مليون جنيه. لو الفايدة نزلت، راقب إعادة التمويل هترجع تشد ولا لأ، وخليك جاهز لعملاء قدام يسألوك ينقلوا قروضهم ولا لأ.
ومشروع قانون المطورين العقاريين له علاقة هنا كمان. لو المطورين بقوا ملزمين يحطوا فلوس المشترين في حساب منفصل لكل مشروع، ده ممكن يأثر على بيعهم لمحافظ الأقساط لشركات التمويل. بس هو لسه مسودة، ومحدش يقدر يقول لسه هيأثر ولا لأ.
V Estate بيساعدك ازاي؟
V Estate بيخليك تضيف حقول مخصصة على الليد، فالفريق يقدر يسجل طريقة الدفع (خطة المطوّر ولا جهة تمويل)، والقسط الشهري اللي العميل قاله، وهل فيه موافقة مبدئية ولا لأ. وبعدها تقدر تفلتر البايبلاين بالحقول دي، وتشوف كام ليد «ساخن» واقف على تمويل لسه ما اتأكدش.
ابدأ بكل ليد مكتوب عليه «تمويل»
هات كل ليد مفتوح مكتوب في ملاحظاته «تمويل» أو «بنك» أو «قسط». لكل واحد، شوف إنت عارف طريقة الدفع والقسط الشهري ولا لأ. أي ليد مش عارف عنه الحاجتين دول لسه مش ساخن، مهما كانت المرحلة اللي هو فيها. كلم العملاء دول الأول بالسؤال رقم 1، وفي كام يوم هتعرف قد إيه من البايبلاين بتاعك حقيقي.
المصادر
- جريدة البورصة، 20 أكتوبر 2026: التمويل العقاري.. بين قفزة القيمة وتراجع قاعدة العملاء
- مصراوي، 27 أغسطس 2026: بنمو 25%.. التمويل العقاري يمنح عملاءه 28 مليار جنيه بالنصف الأول 2026
- بانكير، 4 أكتوبر 2026: عقود التمويل العقاري تتراجع 9% خلال 6 أشهر.. والتمويلات تقفز 24.9%
- إيجيبت توداي، 24 سبتمبر 2026: البنك المركزي يثبت أسعار الفائدة ويبقي سعر الإيداع عند 19%
- الوطن، 16 أكتوبر 2025: رفع أسعار الفائدة على مبادرة التمويل العقاري لمحدودي ومتوسطي الدخل من 3% إلى 8% ومن 8% إلى 12%