زمان كان فيه زوجين بيدوروا على شقة غرفتين للشرا في أكتوبر. النهارده نفس الاتنين بيكلموا السيلز بتاعك عشان يأجروا. والمالك بتاع آخر عقد قفلته عايز زيادة أكبر في التجديد. وفوق ده كله، الدولة نفسها قالت بوضوح إنها عايزة المصريين يأجروا أكتر.
الحتة الأخيرة دي جديدة. من 20 لـ 24 أكتوبر، في منتدى مصر 2026، الإيجار في مصر بقى في نص خطة الإسكان بتاعة الحكومة: 200 ألف شقة إيجار من الدولة، واتفاق مع طلعت مصطفى قيمته المعلنة 11 تريليون جنيه، وبرنامج حوالي مليون وحدة في 4 سنين.
هنا هنفصل اللي اتقرر فعلا عن اللي اتقال بس، ونشوف ده معناه إيه لمكتب عايش أغلب شغله على البيع.
باختصار: الرئيس وجه ببناء 200 ألف شقة إيجار، والحكومة وصندوق تحيا مصر يقسموا التكلفة بالنص. ورئيس الوزراء أعلن حوالي مليون وحدة في 4 سنين، فيها إيجار. لسه مفيش أماكن ولا أسعار ولا شروط. وفي نفس الوقت، الإيجارات المطلوبة في القاهرة الجديدة وأكتوبر بتزيد أسرع من أسعار البيع.
إيه اللي اتعلن في منتدى مصر 2026؟
اتعلنت 4 حاجات مختلفة في 5 أيام، وسهل تتلخبط فيهم. خليهم جنب بعض:
| الإعلان | مين وإمتى | المؤكد | اللي لسه ما اتعلنش |
|---|---|---|---|
| 200 ألف شقة إيجار | الرئيس السيسي، جلسة التنمية العمرانية، 20 أكتوبر | الحكومة وصندوق تحيا مصر يقسموا التكلفة بالنص | الأماكن، قيمة الإيجار، مين يستحق، المواعيد |
| شقق إيجار مع طلعت مصطفى | نفس الجلسة | الرئيس طلب من الحكومة تتعاون مع المجموعة في 200 ألف وحدة إيجار | هل دول نفس الـ 200 ألف ولا دفعة تانية؟ الأهرام أونلاين بتقول دفعة واحدة، وديلي نيوز إيجيبت بتوصف دفعتين، يعني 400 ألف |
| اتفاق طلعت مصطفى بـ 11 تريليون | نفس الجلسة | 4 مشروعات: شمال مدينتي، و11.3 مليون م² في إسكندرية، ومشروع صناعي ولوجستي وعقاري في أبو قير، ووجهة في الساحل على طراز ساوث ميد | نصيب الدولة، المراحل، مواعيد اللانش |
| البرنامج القومي للإسكان | رئيس الوزراء مدبولي، ختام المنتدى، 24 أكتوبر | حوالي مليون وحدة في 4 سنين، بتكلفة تقديرية تريليون جنيه. إسكان اجتماعي ومتوسط وإيجار وإيجار منتهي بالتمليك وسكن عمال مصانع، بالتعاون مع المطورين | التقسيم بين الأنواع، الأماكن، الجدول الزمني |
توصيات المنتدى طالبت كمان بتسريع التشريعات العقارية. وأهم مشروع مطروح هو قانون المطورين العقاريين، ولسه مسودة.
والرسالة نفسها مهمة زي الأرقام. حسب الأهرام أونلاين، الرئيس قال إن قانون الإيجار القديم كان هدفه يرجع الإيجار كبديل للتمليك. وديلي نيوز إيجيبت نقلت إنه دعا للخروج من فكرة إن التمليك هو الحل الوحيد. في سوق الناس فيه بتحوش سنين عشان تمتلك، ده معناه إن الدولة بتقول للمشترين إن الإيجار اختيار محترم.
شقق الإيجار بتاعة الدولة هتبقى لمين؟
لسه مفيش أي تفاصيل عن الـ 200 ألف شقة. أقرب دليل هو آخر طرح إيجار للدولة، واللي لسه قافل.
«سكن لكل المصريين 9» طرح حوالي 15 ألف وحدة إيجار من خلال صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري. وجنبه هيئة المجتمعات العمرانية طرحت 10 آلاف وحدة إيجار منتهي بالتمليك. وجريدة بانكر نشرت شروط طرح الإيجار يوم 5 سبتمبر:
- صافي دخل الأسرة من كل المصادر ما يعديش 16 ألف جنيه في الشهر.
- دعم إيجار لحد 100 ألف جنيه طول مدة الإيجار، حسب الدخل ومساحة الوحدة.
- تأمين 10 آلاف جنيه بيرجع، وفوقه 365 جنيه رسوم تسجيل.
- أغلب الوحدات 90 م²: 8,384 من 8,464 وحدة في المحافظات.
- التقديم لكل المواطنين كان من 28 سبتمبر لحد 28 أكتوبر 2026.
لو الـ 200 ألف الجديدة مشيت بنفس الطريقة، هتبقى لأسر مش هي عملاءك النهارده. أسرة دخلها أقل من 16 ألف في الشهر مش هتأجر شقة 3 غرف في كمبوند في التجمع. فقرايتنا إن على المدى القريب شقق الدولة وشقق الإيجار اللي البروكر بيشتغل فيها مش هيتقابلوا كتير.
التقاطع ممكن ييجي بعدين، من برنامج المليون وحدة. البرنامج فيه إسكان متوسط وإيجار منتهي بالتمليك. لو الإيجار المنتهي بالتمليك وصل للدخل المتوسط في المدن الجديدة، هينافس تقسيط المطورين على أول مشتري، ونفس العميل ده اللي بيعاني دلوقتي مع المقدم. لسه محدش قال كام وحدة لكل نوع. ولحد ما يتقال، ده خطر تراقبه، مش حاجة تبيع بيها.
اتفاق طلعت مصطفى بـ 11 تريليون يعني إيه للبروكر؟
الـ 11 تريليون جنيه دي القيمة الاستثمارية المعلنة لـ 4 مشروعات على طول عمرها، مش فلوس هتتصرف السنة دي. ومفيش مراحل ولا مواعيد لانش اتنشرت.
بالنسبة للمكتب، ده معناه 3 مصادر لانشات بريمري جاية من مطور واحد: شمال مدينتي، وإسكندرية، والساحل. مشروع أبو قير أغلبه صناعي ولوجستي وفيه جزء عقاري. عملاءك هيسألوا عن المشروعات دي قريب. ولحد ما يبقى فيه مواعيد وأسعار، الإجابة الأمينة إن مفيش حاجة بتتباع لسه.
ولما اللانشات تيجي، شروط اتفاق الوساطة بتاعك هي اللي هتحدد هتكسب كام: النسبة، وإمتى العمولة بتستحق، وإيه اللي يحصل لو العميل لغى. دليلنا عن عمولة السمسار العقاري في مصر بيشرح القانون بيقول إيه وإيه اللي لازم يتكتب.
والجزء الغريب في الاتفاق هو الإيجار. سوق الإيجار في مصر أغلبه ملاك أفراد بيأجروا شقة شقة. مطور كبير في البورصة بيدير شقق إيجار بالحجم ده هيبقى نوع تاني من الملاك. ممكن يأجر مباشرة، وممكن عن طريق بروكرز بشروط ثابتة. ولسه محدش قال هيعمل إيه.
هل الإيجارات بتزيد أسرع من أسعار البيع؟
أيوه، في السوقين اللي جيه إل إل بتتابعهم عن قرب.
| أرقام جيه إل إل | 6 أكتوبر | القاهرة الجديدة |
|---|---|---|
| الإيجارات المطلوبة، الربع الأول 2026، سنويا | +11.2% | +10.0% |
| أسعار بيع الريسيل، الربع الأول 2026، سنويا | +5.4% | +3.1% |
| الإيجارات المطلوبة، الربع التاني 2026، سنويا | حوالي +7% | حوالي +7% |
| أسعار البيع، الربع التاني 2026، ربع سنوي | +2.8% | +2.4% |
تفسير جيه إل إل واحد في الربعين: التضخم ضغط على المشترين، فناس كتير بقت تأجر بدل ما تشتري. وفي الربع الأول قالت كمان إن الملاك بيراجعوا أسعارهم، خصوصا في العقود اللي بالجنيه بعد ما الجنيه نزل في مارس. وعلى ناحية البيع، المطورين ردوا بخطط سداد أطول من غير ما يغيروا السعر المعلن، وخصومات للي بيدفع أسرع.
خد بالك من حاجتين. دي أسعار مطلوبة، مش عقود اتمضت، وفي مدينتين بس، مش مصر كلها. وكمان زيادة الإيجارات هديت من حوالي 10 لـ 11% لحوالي 7% بين الربع الأول والتاني. بس الاتجاه لسه طالع، ولسه أسرع من البيع.
يعني إيه ده للبايبلاين بتاعك؟ إن نسبة المستأجرين في الليدز اللي جاية لك أكبر من اللي الفورم بتاعتك متخيلاه. الليد اللي بيقول «عايز أشتري» وميزانيته مش لاقية حاجة في القايمة ممكن يبقى مستأجر السنة دي ومشتري بعد سنتين. وأسئلة تأهيل الليد بتلقط ده من أول مكالمة، بشرط إن الإيجار يبقى واحد من النتايج اللي بتسجلها.
قانون الإيجار القديم بيغير إيه للبروكر؟
فيه مصدر تاني لشقق الإيجار، وده شغال بالفعل. القانون 164 لسنة 2025 بينهي عقود الإيجار القديم السكني بعد 7 سنين من بداية تطبيقه. اليوم السابع حسبت إن فاضل حوالي 6 سنين في آخر أغسطس 2026، يعني النهاية حوالي 2032. والمالك والمستأجر يقدروا يتفقوا يخلصوا العقد قبل كده.
أهم القواعد، زي ما نشرتها اليوم السابع وصدى البلد:
- الوحدات السكنية: فترة انتقالية 7 سنين. الوحدات غير السكنية المؤجرة لأفراد: 5 سنين.
- الإيجار بيزيد 15% كل سنة في الفترة الانتقالية، وكل زيادة بتتحسب على القيمة الجديدة.
- حد أدنى للإيجار الشهري حسب تصنيف المنطقة: 250 جنيه (اقتصادية)، 400 جنيه (متوسطة)، 1,000 جنيه (متميزة).
- الإخلاء قبل المدة ممكن لو الوحدة مقفولة أكتر من سنة من غير مبرر، أو لو المستأجر عنده وحدة تانية مناسبة.
وفرصة الليستنج هنا تقديرنا إحنا، مش توقع منشور. في الـ 6 سنين الجايين، ملاك شقق الإيجار القديم في وسط القاهرة والجيزة وإسكندرية لازم يقرروا: يأجروا تاني بسعر السوق، ولا يبيعوا، ولا يجددوا. المكتب اللي يبدأ الكلام معاهم دلوقتي، قبل ما الشقة تفضى بسنين، هو اللي هياخد الليستنج.
تفتح قسم إيجار في المكتب ولا لأ؟
الإيجار بيجيب أقل في الديل الواحد، بس العقد بيخلص في تاريخ معروف، فنفس الوحدة ممكن ترجع لك شغل تاني. ده مثال للمقارنة، والأرقام توضيحية مش أسعار سوق:
| إيجار | ريسيل | |
|---|---|---|
| مثال | شقة في التجمع بـ 30,000 جنيه في الشهر | شقة بـ 6,000,000 جنيه |
| العمولة | شهر من كل طرف: 60,000 جنيه | 2.5% من المشتري: 150,000 جنيه |
| بترجع تاني؟ | أيوه. العقد بيخلص في تاريخ معروف، والمستأجر يجدد أو يمشي فالمالك يأجر تاني | نادرا نفس الوحدة تتباع تاني قريب |
بالأرقام دي، تقريبا 2.5 عقد إيجار بيساووا ريسيل واحد. والنسب دي هي العرف الشائع في السوق اللي شرحناه في دليل العمولة، مش نسب في القانون. حط أرقامك إنت.
قسم الإيجار يستاهل لو أغلب الحاجات دي صح عندك:
- بيجيلك طلبات إيجار وبترفضها، أو بتسيبها تبرد.
- عندك سيلز جداد لسه مش بيقفلوا بيع. الإيجار بيعلمهم المعاينة والتفاوض والورق في دورة أقصر.
- تعرف ملاك ومسؤولين عن عمارات في الكمبوندات اللي بتبيع فيها.
- إعلاناتك بتوصل لناس ميزانيتها مش مكفية شرا.
وما يستاهلش لو الفريق كله مشغول على لانشات البريمري وكل ليد بتشتريه مشتري جاهز.
ولو فتحته، سجل 5 حاجات في كل ليد إيجار من أول مكالمة: الميزانية الشهرية، تاريخ الدخول، مدة العقد، مفروشة ولا لأ، ومين هيسكن (عيلة، فرد، ولا شركة). وكل عقد يتمضي، حط له فولو أب بتاريخ قبل ما يخلص بـ 60 يوم، مع المالك والمستأجر الاتنين. التاريخ ده هو اللي بيخلي الإيجار يرجع لك.
تراقب إيه الفترة الجاية؟
- الـ 200 ألف شقة إيجار: فين، والإيجار كام، ومين يستحق. لو فضلت لدخل أسرة أقل من 16 ألف في الشهر، مش هتلمس سوقك قريب.
- تقسيم المليون وحدة: قد إيه رايح للإيجار والإيجار المنتهي بالتمليك للدخل المتوسط. ده الجزء اللي ممكن يسحب أول مشتري من تقسيط المطورين.
- أول مواعيد لانش لطلعت مصطفى في الاتفاق الجديد، وهل هيأجر مباشرة ولا عن طريق بروكرز.
- أرقام جيه إل إل للربع التالت: هل زيادة الإيجارات هتكمل تهدى من 11% لتحت الـ 10%.
- الفايدة: أي تخفيض هيرجع شوية مستأجرين مشترين. وتحليلنا للتمويل العقاري بيشرح ليه الفايدة بتفرق أكتر من مدة القرض.
عد المستأجرين اللي رفضتهم
طلع الليدز بتاعة آخر 90 يوم، ودور في النوتس على «إيجار» و«rent» و«مفروش». عدهم وشوف كل واحد حصل فيه إيه. لو طلعوا أكتر من كام واحد وأغلبهم راحوا على الفاضي، يبقى الطلب على قسم الإيجار موجود عندك بالفعل، بس إنت لسه مش بتخدمه.
المصادر
- الأهرام أونلاين، 20 أكتوبر 2026: السيسي يوجه ببناء 200 ألف وحدة سكنية للإيجار ويحدد 2030 موعدا لأهداف التنمية
- ديلي نيوز إيجيبت، 20 أكتوبر 2026: السيسي يعلن اتفاقا عقاريا بقيمة 11 تريليون جنيه مع مجموعة طلعت مصطفى
- ديلي نيوز إيجيبت، 25 أكتوبر 2026: مصر تخطط لبرنامج بتريليون جنيه لتنفيذ مليون وحدة سكنية في 4 سنوات
- بانكر، 5 سبتمبر 2026: 25 ألف وحدة سكنية جديدة.. ما الفرق بين الإيجار العادي والمنتهي بالتمليك؟
- إنتربرايز، 13 مايو 2026: سوق الإيجار في القاهرة يسجل زيادة من رقمين بينما تتباطأ المبيعات (جيه إل إل، الربع الأول 2026)
- سيتي موني، 19 أغسطس 2026: 7% زيادة في أسعار عقارات القاهرة الجديدة.. و2.8% بأكتوبر خلال الربع الثاني من 2026
- اليوم السابع، 31 أغسطس 2026: بعد عام على تطبيق قانون الإيجار القديم.. باق 6 سنوات على تحرير عقود السكن
- صدى البلد، 18 أغسطس 2026: الإيجار القديم 2026.. موعد زيادة الـ15% ومدة العقود المتبقية