السوق العقاري٧ أكتوبر ٢٠٢٦

مشروع قانون المطورين العقاريين: فلوس العميل هتفضل في مشروعه؟

مسودة مشروع قانون اتحاد المطورين العقاريين بتقترح حساب مستقل لكل مشروع، وصندوقين لحماية العملاء، وتصريح قبل الإعلان. بس لسه مش قانون شغّال. إيه اللي مكتوب فيها، والاعتراضات عليها إيه، وإنت كبروكر تراجع إيه مع الشركات اللي بتبيع لها؟

فريق فيلارتك

مشروع قانون المطورين العقاريين: فلوس العميل هتفضل في مشروعه؟

إنت بتبيع وحدة في كمبوند، والعميل بيدفع المقدّم. الفلوس دي بتروح فين؟ طول سنين بيع الأوف بلان في مصر، ما كانش فيه فصل لازم بين فلوس المشروع ده وباقي فلوس الشركة.

مقدّم وحدة في كمبوند كان ممكن، بشكل قانوني، يتصرف على أرض مشروع تاني. ومحدش كان لازم يورّي العميل أقساطه اتصرفت في إيه. ولو الموقع وقف، كان قدّام المشتري قضية وصبر طويل.

المسودة اللي الأخبار بتتكلم عنها دلوقتي بتقترح تغيير ده. فيها اتحاد المطورين العقاريين، وتسجيل إجباري للشركات فيه، وحساب بنكي مستقل لكل مشروع. والسحب من الحساب يبقى على قدّ الشغل اللي اتنفّذ فعلًا.

بس ده مشروع قانون، مش قانون بدأ يتطبّق. وممكن بنوده تتغيّر كتير قبل ما يوصل للشكل النهائي. الجديد إن الحكومة لأول مرة حطّت قواعد متكاملة لشغل المطورين على الورق. والأسئلة اللي المسودة بتفتحها هي نفسها اللي ممكن تسمعها من العملاء الشهر ده.

خلّينا نشوف المكتوب، والاعتراضات عليه، وإيه اللي تقدر تعمله من دلوقتي. بس خليك فاكر طول الوقت إننا بنتكلم عن مسودة.

مشروع القانون وصل لفين؟

الكلام عن المسودة ظهر في الصحافة أواخر سبتمبر. ولحد 4 أكتوبر كانت تفاصيلها منشورة في البورصة وديلي نيوز إيجيبت.

حسب ديلي نيوز إيجيبت، وزارة الإسكان بتناقش البنود مع المطورين قبل ما تبعت مشروع القانون لمجلس الوزراء. وبعد مجلس الوزراء فيه البرلمان، وبعده اللائحة التنفيذية. وأرقام مهمة كتير لسه هتتحدّد في اللائحة التنفيذية.

يعني ما تستناش تطبيق بكرة. تقديرنا إن الطريق ده محتاج شهور على الأقل، وممكن أطول. وكمان دي مش أول محاولة. في 2019 كان فيه مقترح لتنظيم التطوير العقاري، والشركات اعترضت على عقوبة الحبس. وفي 2021 ظهر مقترح أيّده 61 نائب، فيه غرامات لحد 10 مليون جنيه على المطورين اللي مش مسجّلين. ولا محاولة فيهم بقت قانون.

التاريخ ده يخلّيك تتأنّى، بس ما تتجاهلش الموضوع. المسودة الحالية فيها تفاصيل أكتر من المحاولتين اللي فاتوا. وكمان جاية في سوق مبيعات كبار المطورين فيه ماسكة نفسها بالجنيه، بس عدد الوحدات اللي اتباعت قلّ. والعميل فيه قلقان على التسليم أكتر من سنتين فاتوا.

إيه اللي مكتوب في المسودة؟

فيه 10 بنود يستاهلوا تبقى عارفهم. أول 5 بالذات هيفرقوا معاك لو بتبيع أوف بلان، عشان قريبين من الفلوس والإعلان وثقة العميل.

1. حساب بنكي مستقل لكل مشروع

ده أهم بند في المسودة. الشركة تفتح حساب بنكي مستقل لكل مشروع أو مرحلة، وتحط فيه كل دفعة بتحصّلها من المشترين حسب عقود البيع.

الفلوس دي ما تتصرفش على مشروع تاني، ولا على أي حاجة مالهاش علاقة بالمشروع. والسحب يبقى حسب نسب التنفيذ الفعلية، بتقارير من استشاري المشروع ويعتمدها الاتحاد. يعني دخول الأقساط للحساب لوحده مش معناه إن الشركة تقدر تسحبها كلها.

الفكرة دي هي فكرة حساب الضمان. دبي بتلزم بيه في مشاريع الأوف بلان من 2007. ومصر ما كانتش بتلزم الشركات بحساب بالشكل ده في المشاريع تحت الإنشاء.

2. تصريح قبل الإعلان والترويج

المسودة بتشترط تصريح مسبق من الاتحاد قبل الإعلان عن وحدات للبيع، أو الترويج لمشروع، أو المشاركة في المعارض العقارية.

وده أقرب بند لشغلك كبروكر. القواعد هنا على المطوّر، بس أغلب إعلانات المشاريع عمليًا بتطلع من مكاتب الوساطة وحسابات الإعلانات بتاعتها. لو البند فضل زي ما هو، هتحتاج إجابة واضحة قبل ما تشغّل الحملة: المشروع ده واخد تصريح للتسويق ولا لسه؟

ما ينفعش تبني ميزانية إعلانات على إن الشركة بعتت لك الأسعار والريندر وخلاص. لو الشرط اتقرّ، التصريح نفسه هيبقى حاجة لازم تتراجع.

3. صندوقين لحماية العملاء

المسودة فيها صندوقين مستقلين لحماية العملاء. واحد لعملاء المطورين المسجّلين، والتاني لعملاء الشركات اللي تحت فئة «من في حكم المطور العقاري».

بس مين هيديرهم؟ والشركات هتدفع كام؟ وإيه اللي الحماية هتغطّيه؟ والتعويض هيتدفع ازاي؟ المسودة سايبة التفاصيل دي لقرار لاحق من رئيس الوزراء.

لحد ما التفاصيل دي تطلع، ما تقدرش توعد العميل بحاجة محدّدة من الصندوق. وجود اسمه في المسودة مش إجابة على سؤال: لو المشروع وقف، هاخد إيه وإمتى؟

4. فئتين للمطورين

  • مطوّر عقاري: بيعمل مشروع سكني 5 أفدنة على الأقل، أو مشروع تجاري أو إداري أو خدمي أو سياحي فدان واحد على الأقل.
  • «من في حكم المطور العقاري»: شركة مشاريعها أصغر، بس نفّذت 3 أفدنة على الأقل، ومستوفية شروط القدرة المالية والخبرة.

الشركات الموجودة هيبقى عندها سنة لتوفيق الأوضاع من تاريخ اللائحة التنفيذية. يعني السنة مش بتتحسب من يوم نشر خبر المسودة.

وعشان الشركة تتسجّل، لازم التطوير العقاري يبقى ضمن أغراضها. ولازم تقدّم إثبات ملكية الأرض أو تخصيصها، وتثبت قدرتها المالية، وما يكونش ضدها حكم نهائي بالإفلاس.

5. سجل علني العميل يقدر يراجعه بنفسه

الاتحاد هيبقى عنده سجلين إلكترونيين، واحد لكل فئة، بيتحدّثوا شهريًا، والاطّلاع عليهم ببلاش. الفكرة إن العميل يقدر يشوف وضع الشركة وتصنيفها قبل ما يمضي، بدل ما يعتمد بس على كلام السيلز.

وكمان الجهات الإدارية ما توافقش على تقسيم أرض أو تطلع ترخيص قبل ما تتأكد إن المطوّر مسجّل ومصنّف. يعني التسجيل مش مجرد اسم في قائمة للعرض، ده هيبقى داخل في الموافقات اللي الشركة محتاجاها عشان تشتغل.

وباقي البنود؟

  • المشاريع اللي واقفة: الأول إخطار للشركة وفرصة ترجع تشتغل. لو ما رجعتش، الاتحاد يقدر يخلّي شركة تانية تكمّل على حسابها، أو يفعّل صندوق الحماية. والجهات المختصة تقدر كمان تسند المشروع لمطوّر مسجّل.
  • العقوبات: بتبدأ من الإنذار، وممكن توصل لوقف كل نشاط التطوير لمدة لحد 5 سنين. ده مش معناه وقف المشاريع اللي شغّالة تلقائيًا.
  • إدارة الاتحاد: مجلس من 15 عضو، بعضهم مطورين بالانتخاب وبعضهم بتعيين من وزير الإسكان وجهاز حماية المستهلك. مدة المجلس 4 سنين.
  • الخلافات: لجنة تسوية ودية قبل رفع قضية، ودوائر قضائية متخصصة لخلافات التطوير العقاري.
  • داتا السوق: الاتحاد يتابع الأسعار وينشر تقارير عن حركة السوق.

الناس المعترضة بتقول إيه؟

فيه ترحيب بفكرة تنظيم السوق، بس فيه اعتراضات على تفاصيلها. اسمعها، عشان دي غالبًا الحتت اللي هتشوف فيها تغيير لو المشروع كمل.

إزاي المطورين يراقبوا نفسهم؟ فتح الله فوزي، رئيس لجنة التطوير العقاري بجمعية رجال الأعمال المصريين، شايف إن الجهة اللي بتمثّل المطورين ما ينفعش تبقى هي نفسها اللي تفتّش عليهم وتعاقبهم. هو بيطالب بجهة رقابة مستقلة، والنائب ياسر قورة طالب بحاجة قريبة من كده. واستشاري التطوير العقاري سيف الله الخوانكي بيشير لتقسيمة المجلس: 7 تعيين حكومي مقابل 8 للمطورين. يعني الأغلبية هتفضل للمطورين.

هل الفلوس ممكن برضه تتنقل بين المشاريع؟ المحامية نهاد أبو القمصان شايفة إن المسودة لسه سايبة مجال لنقل فلوس من مشروع للتاني. ودي أصلًا المشكلة اللي المفروض القواعد الجديدة تعالجها. وفتح الله فوزي اعترض كمان على السماح للمطورين الكبار بتحويل الفلوس بين المشاريع. فده خلاف على قدّ إيه منع التحويل هيبقى واضح ومُحكم.

طب واللي اشترى أصلًا ومشروعه واقف؟ الاعتراض هنا إن قواعد حساب الضمان تخص المشاريع الجديدة. العميل اللي مستني في مشروع متعطّل، وفلوسه بقالها مدة هناك، مش هياخد الحماية الجديدة دي. وده أكتر عميل محتاج إجابة دلوقتي.

صوت المشتري فين؟ المنتقدين شايفين إن تمثيل المشترين في المجلس ضعيف. وكمان مفيش قواعد واضحة كفاية عن الإلغاء وردّ الفلوس. ودي مش تفاصيل بعيدة عن البيع، دي الأسئلة اللي العميل بيروح بيها للمحامي فعلًا.

هل حركة السوق ممكن تهدى في الأول؟ مصطفى شفيع من فليت هولدنج / Fleet Holding شايف إن فيه حماية فعلية في المقترح، بس تقييد طريقة تمويل الشركات لمشاريعها ممكن يبطّأ السوق على المدى القصير.

الاعتراضات دي مش سبب إنك تشيل الموضوع من حسابك. بس هي سبب كفاية إنك ما تقدّمش المسودة للعميل كأن كل حاجة فيها اتحسمت.

لو بتبيع أوف بلان، ده يفرق معاك في إيه؟

ما تبيعش للعميل حماية لسه مش موجودة

أسهل جملة ممكن تدخل في مكالمة السيلز دلوقتي: «وكمان بقى فيه قانون بيحمي فلوسك». بس الجملة دي مش صح.

الموجود مسودة ممكن تتغيّر. وبحسب المنتقدين، قواعد حساب الضمان المقترحة هتخص المشاريع الجديدة، ومش هتوفّر الحماية الجديدة للمشترين في المشاريع الواقفة بالفعل. وصندوقين الحماية لسه من غير القواعد اللي تقول للعميل هيحمُوه ازاي. ما تختصرش كل ده في وعد مريح عشان تقفل الديل.

العميل اللي يمضي بناءً على الكلام ده وبعدين يكتشف الحقيقة مش هيلوم الحكومة. هيلوم المكتب اللي قاله. وهيحكي نفس الحكاية لأي حد يسأله يعرف بروكر كويس ولا لأ.

جهّز إجابات الأسئلة اللي العميل هيبدأ يسألها

عملاء كتير هيسمعوا لأول مرة عن «حساب مستقل لكل مشروع» من أخبار المسودة. طبيعي بعدها يسألوا عن المشروع اللي إنت بتعرضه عليهم.

خد الإجابات من كل شركة بتبيع لها، وخدها مكتوبة. ما تستناش العميل يسأل وإنت لسه هتكلّم حد:

  • المقدّم بتاعي هيروح فين؟ فيه حساب مخصّص للمشروع أو المرحلة دي؟ وفي أنهي بنك؟
  • الصرف ماشي مع البناء؟ فيه استشاري أو بنك بيراجع الشغل اللي اتنفّذ قبل ما الفلوس تتسحب؟
  • العقد بيقول إيه لو التسليم اتأخّر؟ الميعاد إيه، والشرط الجزائي إيه، والمبلغ ليه قيمة فعلًا ولا شكلي؟
  • لو ألغيت، هاخد فلوسي ازاي؟ شروط ردّ الفلوس في العقد نفسه، مش اللي اتقال في عرض السيلز.
  • الشركة سلّمت إيه قبل كده وإمتى؟ تسليمات حصلت فعلًا، مش إعلان عن تسليم.

فيه شركات عندها إجابات كويسة على أول سؤالين من دلوقتي، ومش هتتضايق إنها تورّيهالك. دي نقطة تقدر تبيع بيها بأمانة. الشركة اختارت تعمل كده، مش عشان مشروع القانون بقى ملزم ليها.

راجع الشركات قبل ما تستنى السجل

السجل المقترح لسه مش موجود. بس الورق والمعلومات اللي هيعتمد عليها موجودين، وتقدر تسأل عنهم من دلوقتي.

الشركة متأسّسة فعلًا عشان تشتغل في التطوير العقاري؟ الأرض ملكها أو مخصّصة لها؟ المشروع واخد تراخيصه؟ والمرحلة اللي بتبيعها دي جزء من ماستر بلان أكبر بكتير، وكل المراحل بتتصرف من نفس الفلوس؟

مكتب الوساطة اللي بيراجع الحاجات دي قبل ما يضمّ مشروع لقائمة البيع عنده هيقلّل فرص إن عملاءه يلاقوا نفسهم في موقع واقف. الخطوة دي ليها لازمة سواء مشروع القانون كمل أو اتأخّر.

الشركات الصغيرة هتبقى تحت ضغط

شرط الـ5 أفدنة للسكني، وشرط تنفيذ 3 أفدنة للشركات الأصغر، هيفرقوا بالذات مع اللي بيبنوا عماير منفردة وكمبوندات صغيرة.

وده جزء فعلي من شغل مكاتب كتير، بعيد عن أسماء الشركات الكبيرة. لو الشروط دي فضلت، بعض الشركات هتحتاج تستوفي شروط فئة «من في حكم المطور العقاري»، أو تندمج، أو تبطّل تطرح مشاريع جديدة.

بص على الشركات اللي بتبيع لها. مين فيهم ممكن يتأثر بالشروط دي؟ ما تستناش لانش واقف عشان تبدأ تفهم موقف الشركة.

خلّي اللي بتقوله للعميل محفوظ عند الشركة

لو بند تصريح التسويق فضل، إعلان لمشروع مش واخد تصريح ممكن يعمل مشكلة قانونية للمطوّر ومشكلة في شغلك إنت.

لازم تبقى عارف كل حد في التيم بيعلن عن أنهي مشروع، من أنهي حساب إعلانات، وبيقول للناس إيه. مش كفاية تعرف عدد الليدز وتكلفتها وتسيب محتوى الوعد نفسه من غير متابعة.

لو عميل اشتكى بعدين، السؤال هيبقى: اتقاله إيه؟ والإجابة لازم تبقى في سجلات الشركة. ما تبقاش محادثة WhatsApp على موبايل شخصي، والوصول ليها واقف على إن السيلز يبعتهالك.

إنت أصلًا عندك قانون بتنظّم عليه شغلك

المسودة دي للمطورين. البروكرز عندهم قانون 21 لسنة 2022، ومع قرار 578 لسنة 2025 لازم كل وسيط يتقيّد في سجل الوسطاء في GOEIC.

لو مكتبك لسه مش مسجّل، فده التزام شغّال دلوقتي وعليه عقوبات. خلّص موقفك منه الأول. ما تنشغلش بتفاصيل مسودة لسه بتتناقش وتسيب المطلوب منك حاليًا.

تتابع إيه من هنا ورايح؟

  • النص اللي هيوصل لمجلس الوزراء. شوف قواعد الحساب المستقل ومنع نقل الفلوس بين المشاريع هتبقى أوضح وأشد، ولا هتطلع أضعف من المسودة.
  • مين هيدير الاتحاد. أغلبية المطورين هتفضل؟ ولا هيبقى فيه جهة رقابة مستقلة زي ما المنتقدين بيطالبوا؟
  • قرار صندوقين الحماية. هيغطّوا إيه، والشركات هتدفع كام، وهل المشاريع المتعطّلة الموجودة أصلًا هتدخل في أي حماية؟
  • بند التسويق. كلمة «الإعلان» هتشمل إعلانات البروكرز لحد فين؟ ومين هيتحمّل المسؤولية لو حد أعلن عن مشروع من غير تصريح؟
  • اللائحة التنفيذية. منها هتبدأ سنة توفيق الأوضاع. تابع صدورها عشان تعرف المواعيد الفعلية، وما تحسبش من تاريخ خبر في الجريدة.

لحد ما الخطوات دي تحصل، أكتر حاجة مفيدة في المسودة إنها بتقول لك تسأل الشركات عن إيه. اسأل وخد إجابات واضحة قبل ما العميل يسألك، وتلاقي نفسك مش عارف ترد.

اقرا كمان

V Estate هو CRM معمول لشغل العقارات في مصر. بيخلّي محادثات WhatsApp وMessenger وInstagram محفوظة عند الشركة، ويتابع كل ليد من أول رسالة لحد توقيع العقد. والمدير يقدر يشوف أنهي قناة بتجيب ديلز بتتقفل فعلًا. احجز عرض للبرنامج أو شوف التفاصيل كاملة.

المصادر

احجز عرض توضيحيكل المقالات