عمولة شقة ريسيل كام؟ اسأل 10 بروكرز في مصر، وغالبًا أغلبهم هيقول لك 2.5%. طيب أنهي قانون قال 2.5%؟ هنا الكلام بيقف، عشان مفيش قانون حاطط النسبة دي.
والموضوع مش فرق كلام وخلاص. النسبة هي اللي كل الناس بتفاصل عليها، بس الخناقات اللي بتكلّفك بجد بتحصل على باقي التفاصيل. عمولتك بقت من حقك وقت ما عقد الشراء اتمضى، ولا لما المطوّر دفع؟ ولو الشراء اتلغى بعد 6 شهور، هترجّع العمولة؟ ولو اللي كلّمك أصلًا كان من ناحية المشتري، البايع عليه فلوس ليك؟ ولو فيه سمسار تاني على نفس الديل، هتقسموا الكوميشن ازاي؟
القانون المصري جاوب على أغلب الأسئلة دي بوضوح، في كام مادة أغلب البروكرز ما قروهاش. هنا هنشوف القانون بيقول إيه، وقانون 21 لسنة 2022 زوّد إيه، والسوق بيدفع كام فعلًا في الريسيل والإيجار والبيع مع المطوّر في 2026. وبعدها نمسك الحاجات اللي لازم تكتبها قبل الديل الجاي.
بس قبل ما نبدأ: ده شرح عملي، مش استشارة قانونية. لو عندك نزاع بجد، خد العقد وروح لمحامي.
القانون بيقول إيه؟ مفيش نسبة ثابتة، بس فيه قواعد واضحة
السمسرة ليها باب في قانون التجارة، القانون رقم 17 لسنة 1999، بيبدأ من المادة 192. المادة 192 بتقول إن السمسرة عقد، السمسار فيه بيتعهد إنه يلاقي طرف تاني لعقد معيّن، ويتوسط عشان الطرفين يقفلوه. يعني شغلك إنك توصل الطرفين ببعض وتساعدهم يقفلوا الاتفاق.
النسبة: اتفاقكم الأول، وبعده العرف، وبعده القاضي
القانون ما حددش نسبة. المادة 193 بتقول:
«إذا لم يعين أجر السمسار فى القانون أو فى الاتفاق وجب تعيينه وفقا لما يقضى به العرف، فإذا لم يوجد عرف قدره القاضى تبعا لما بذله السمسار من جهد وما استغرقه من وقت فى القيام بالعمل المكلف به.»
يعني لو مفيش أجر محدد في القانون ولا في اتفاقك مع العميل، ترجعوا للعرف. ولو مفيش عرف، القاضي يقدّر الأجر على قد مجهودك والوقت اللي اشتغلته. من هنا بس الـ 2.5% المشهورة ليها وزن: عرف ممكن المحكمة تاخد بيه لو إنتوا ما كتبتوش حاجة، مش نسبة مفروضة في مادة قانون.
وده أول درس: لما تسيب عمولتك من غير اتفاق مكتوب، إنت كده سايب حد تاني يحدد لك هتاخد كام. ما تعتمدش على إن «السوق كله عارف» وتقفل الكلام.
وخد بالك كمان من المادة 196. المحكمة تقدر تقلّل العمولة لو شايفاها كبيرة أوي على المجهود اللي اتعمل، إلا لو الأجر المتفق عليه اتدفع بعد إبرام العقد.
عمولتك بتبقى من حقك إمتى؟ مع العقد الابتدائي
دي القاعدة اللي بتحسم خناقات كتير. المادة 194 بتقول إن السمسار ما يستحقش الأجر إلا لو وساطته وصلت لإبرام العقد، وبعدها بتقول:
«ويستحق السمسار الأجر بمجرد إبرام العقد ولو لم ينفذ كله أو بعضه.»
وفي العقار بالذات، الفقرة 4 بتقول:
«إذا كان أحد آثار العقد يتوقف على إتمام إجراء قانونى معين كالتسجيل فى بيع العقار أو القيد فى الرهن الرسمى استحق السمسار أجره بمجرد إبرام العقد الابتدائى.»
يعني في بيع العقار، عمولتك بتبقى من حقك أول ما العقد الابتدائي يتوقّع. مش مستني التسجيل، ولا آخر قسط، ولا تسليم المفتاح. دي نقطة لازم تبقى واضحة عندك وإنت بتتفق، عشان ما تخلطش استحقاق العمولة بميعاد قبضها.
ولو العقد معلّق على شرط واقف، يعني حاجة لازم تحصل الأول عشان العقد يسري، تستحق الأجر لما الشرط ده يتحقق. ولو العميل عطّل ديل إنت جبته من غير سبب مقبول، المحكمة تقدر تحكم لك بتعويض على مجهودك. بس خد بالك: ده تعويض، مش العمولة كاملة.
طب لو الديل باظ بعد كده؟
المادة 195 بتقول لو العقد اللي إنت اتوسطت فيه اتفسخ، لسه تقدر تطلب أجرك، أو تحتفظ بيه لو قبضته. الاستثناء لو حصل منك غش أو خطأ جسيم.
دي قاعدة القانون. بس اتفاقات المطوّرين كتير بتحط شروط مختلفة، وده ينفع عشان ده شرط الطرفين مضوا عليه. فالسؤال هنا مش إنت حافظ المادة ولا لأ. السؤال إنت مضيت على إيه، وهل اتفاقك فيه شرط يخلّيك ترجع العمولة؟
مين عليه عمولتك؟ الطرف اللي فوّضك بس
المادة 198 هي اللي بتحسم حكاية «المشتري يدفع ولا البايع؟»:
«لا يستحق السمسار الأجر إلا ممن فوضه من طرفى العقد فى السعى إلى إبرامه. وإذا صدر التفويض من الطرفين كان كل منهما مسئولا قبل السمسار بغير تضامن بينهما عن دفع الأجر المستحق عليه ولو اتفقا فيما بينهما على أن يتحمل أحدهما الأجر بأكمله.»
إنت ليك أجر عند الطرف اللي فوّضك تشتغل له. لو الاتنين فوّضوك، كل واحد عليه حصته لوحده. ولو المشتري والبايع اتفقوا بين بعض إن واحد يدفع كله، الاتفاق ده ما يلزمكش. إنت لسه بتطلب كل حصة من الشخص اللي عليه يدفعها.
يعني ما تبدأش من افتراض إن المشتري هو اللي عليه العمولة، أو إن البايع لازم يدفع عشان إنت بعت له. ابدأ من التفويض اللي معاك: مين ماضي، ومكتوب عليه يدفع إيه؟
3 قواعد كمان خليك عارفهم
- مصاريفك محتاجة اتفاق. تقدر تطلبها بس لو اتفقتوا عليها. ولو اتفقتوا، تبقى من حقك حتى لو مفيش ديل اتقفل، حسب المادة 199.
- لازم تبقى واضح مع الناحيتين. حتى لو طرف واحد بس هو اللي مشغّلك، لازم تعرض الديل بأمانة على الاتنين وتقول لهم كل اللي تعرفه عنه. وإنت مسؤول قدّام الاتنين عن الغش أو الخطأ الجسيم، حسب المادة 200.
- أكتر من سمسار على نفس الديل. لو الديل اتقفل بمجهود كذا سمسار ومفيش أجر منفصل متفق عليه لكل واحد، كل واحد ياخد من العمولة المشتركة على قد مجهودُه، حسب المادة 205. لو اتخانقت قبل كده على تقسيمة كوميشن، إنت عارف إن كتابتها من الأول أريح بكتير.
قانون 21 لسنة 2022 زوّد إيه؟
قانون 21 لسنة 2022 عدّل قانون 120 لسنة 1982، ودخّل السمسرة العقارية تحت نظام قيد. اتكلمنا عن القيد وفئات السماسرة وعقوبات الشغل من غير قيد في مقال لوحده. هنا اللي يهمّك في العمولة 3 قواعد.
عقد السمسرة لازم يبقى مكتوب. تكتب فيه التاريخ، واسم السمسار والعميل وأرقامهم القومية، وبيانات السجل التجاري للسمسار ورقمه الضريبي، ووصف العقار. وكمان تكتب تفاصيل الدفع كاملة: نوعه ووسيلته وتاريخه وقيمته. ما تسيبش طريقة قبض فلوسك لكلام يتقال بعد ما الديل يخلص.
فوق 10,000 جنيه، العمولة لازم تتدفع بوسيلة غير الكاش. القانون بيطلب دفع العمولة المتفق عليها، وأي مبلغ السمسار بيقبضه، بوسائل دفع غير نقدية. وبيمنع الدفع كاش فوق 10,000 جنيه. غرامة المخالفة من 2% لـ 10% من المبلغ اللي اتدفع كاش، بحد أقصى مليون جنيه.
لازم تمسك سجل لعمليات السمسرة، والعمولات والمبالغ اللي قبضتها، وسعر التعامل وأطرافه. غياب العقد المكتوب أو السجل عليه غرامة من 10,000 لـ 50,000 جنيه.
لاحظ بقى إيه اللي مش موجود وسط الكلام ده كله: نسبة عمولة. القانون نفسه بيقول «العمولة المتفق عليها». وفي أغسطس 2026، رئيس هيئة الرقابة على الصادرات والواردات، اللي ماسكة سجل السماسرة، قال إن القانون بيطلب عقد مكتوب يحدد العمولة باتفاق الطرفين، من غير تدخّل الدولة.
السوق بيدفع كام فعلًا؟
كل اللي جاي هنا عرف شغل أو كلام نقلته الصحافة، مش قانون. والمصادر موجودة في آخر المقال. النسبة بتختلف من منطقة للتانية، ومن مطوّر للتاني، وعلى حسب البايع مستعجل يبيع قد إيه.
الريسيل. الشائع من 1.5% لـ 2.5% من قيمة العقار، ومين بيدفعها بيتحدد بالاتفاق. ده حسب دليل عقارماب اللي اتحدّث في أواخر 2025. وده عرف السوق زي ما بيتنقل، مش نسبة المحكمة ملزمة بيها، وده سبب زيادة إنك تكتب رقمك.
الإيجار. الشائع عمولة شهر إيجار. ومن الشائع كمان إن السمسار ياخد شهر من كل طرف: المالك والمستأجر.
البيع مع المطوّر. هنا الأرقام اتحركت. الصحافة الاقتصادية المصرية بتوصف العمولة زمان إنها ما كانتش بتعدّي حوالي 2.5%. في يناير 2026، جريدة حابي نقلت إن النسب وصلت في حالات لـ 10% و12%، وحوالي 7% في القاهرة الجديدة. والخبراء اللي نقلت عنهم وصفوا 2.5% لـ 4% بالنطاق الطبيعي.
وفي نوفمبر 2025، جريدة البورصة نقلت عن ناس في القطاع إن العمولات وصلت لـ 12% من قيمة الوحدة. ونقلت عن نائب رئيس غرفة التطوير العقاري رأيه إن العمولة ما ينفعش تعدّي 2.5%. وكان فيه مطوّر طالب علنًا بسقف 4% في 2022. بس ولا سقف من دول قانون. دي طلبات من طرف في السوق، مش نسبة لازم الكل يمشي عليها.
الأرقام دي ليها نتيجتين لازم تبقى فاهمهم، عشان المشتري والمطوّر بقوا بيتكلموا فيهم.
أول حاجة السعر. لما العمولة توصل للأرقام دي، الفلوس مش بتختفي. واحد من أهل القطاع، في كلام اتنقل عنه في يناير 2026، قدّر العمولة مع مصاريف البيع المباشر بحوالي 10% من سعر الوحدة. يعني المشتري بيدفعها جوه السعر، حتى لو مش شايف بند عمولة منفصل قدّامه.
تاني حاجة الإلغاءات. لما المطوّر يسترد وحدة بسبب التعثّر في سداد الأقساط، في حالات كتير بيحتفظ بجزء من اللي اتدفع. كاتب عقاري، في كلام اتنقل عنه في يونيو 2025، قدّر ده بحوالي 10% من قيمة الوحدة. وربط جزء منه بالعمولات والإعلانات اللي المطوّر كان دفعها خلاص.
وده ماشي في نفس اتجاه المادة 195: العمولة بعد ما تتدفع، استرجاعها مش سهل. عشان كده المطوّرين بيكتبوا في اتفاقاتهم مع البروكر شروط الاستحقاق وشروط استرجاع العمولة. ما تفرحش بالنسبة الكبيرة وتطنش البنود دي.
مواعيد قبض العمولة من المطوّر بيرتبها اتفاق كل مطوّر، والمعلومات المنشورة الحديثة عنها قليلة. المثال المنشور اللي لقيناه قديم: في يناير 2019، إسكان مصر نقلت عن كاتب عقاري إن بعض المطوّرين كانوا بيدفعوا للبروكرز 50% من العمولة بعد 4 شهور من البيع، والباقي بعد 4 شهور كمان. ما تعتبرش إن ده النظام الشائع دلوقتي. اسأل المطوّر اللي إنت شغال معاه.
العمولة بتتقسم ازاي جوه شركة البروكر؟
مفيش داتا منشورة موثوقة تقول إن فيه تقسيمة ثابتة بين شركة البروكر والسيلز بتوعها. والأرقام اللي هتشوفها أونلاين متناقضة لدرجة إنها ما ينفعش تكون كلها صح.
اللي اتنقل في نوفمبر 2025 إن بعض الشركات رفعت نصيب السيلز لحوالي 70% من عمولة الشركة عشان تجذبهم، قبل الضرايب والمصاريف الإدارية. والتقرير وضّح إن دي من أعلى النسب اللي الشركات بتعرضها عشان تكسب السيلز في المنافسة، مش التقسيمة المعتادة في السوق. واتذكر معاها حوالي 0.5% بتتدفع لعملاء بيجيبوا مشتري.
القانون ما بيحددش تقسيمة افتراضية بين شركة الوساطة والسيلز بتوعها. دي بيحددها عقد الشغل أو اتفاق العمولة بينكم، فاكتبها. إنما بين سماسرة مستقلين الوضع مختلف: لو كذا سمسار قفلوا ديل مع بعض ومحدش حدد أجر كل واحد، المادة 205 بتقسم العمولة المشتركة على قد المجهود، وساعتها كل واحد هيبقى شايف مجهوده بشكل. اتفقوا على الورق وإنتوا لسه حبايب، قبل ما الفلوس تدخل في الكلام.
اكتب الحاجات دي قبل الديل
القانون أصلًا بقى طالب عقد سمسرة مكتوب. استغلّه في حسم الحاجات اللي بتعمل الخناقات بجد، بدل ما يبقى ورقة موجودة وخلاص.
- مين اللي مشغّلك؟ خد تفويض موقّع من البايع، أو المشتري، أو الاتنين. ولو الاتنين، اكتب حصة كل طرف لوحدها بوضوح. المادة 198 بتربط العمولة باللي فوّضك، فخلّي تفويض كل طرف وعمولته مكتوبين في عقد السمسرة اللي القانون أصلًا بيطلبه.
- النسبة بتتحسب على إيه؟ نسبة من سعر العقد؟ قبل الخصم ولا بعده؟ شامل وديعة الصيانة والجراج ولا من غيرهم؟ كتير من خناقات النسبة بتطلع أصلًا خناقات على المبلغ اللي بتحسب عليه النسبة.
- إيه اللي يخلّي العمولة مستحقة؟ قاعدة القانون في العقار هي العقد الابتدائي. لو موافق على شرط بعد كده، زي إن المطوّر يحصّل جزء معيّن من السعر، اكتب الجزء ده إيه وإمتى متوقع يتحصّل. ما تسيبش الشرط مفتوح.
- لو المشتري لغى، يحصل إيه؟ اكتب اللي هيحصل لو المشتري انسحب أو العقد اتفسخ. القاعدة في المادة 195 في صف السمسار، بس شرط استرجاع العمولة بيغيّر ده. لازم تبقى عارف إنت ماضي على الشرط ده ولا لأ.
- هتقبض ازاي؟ تحويل بنكي أو وسيلة دفع تانية غير الكاش لأي مبلغ فوق 10,000 جنيه. واكتب الطريقة في العقد زي ما القانون بيطلب.
- مين معاك على الديل؟ لو فيه سمسار تاني على نفس الديل، أو حد جاب المشتري، اكتب كل واحد هياخد إيه. اتفقوا قبل المعاينة، مش بعد ما العميل يمضي.
- مين شايل المصاريف؟ لو مستني العميل يردّ لك مصاريفك، اتفق عليها واكتبها. من غير الاتفاق ده، المادة 199 مش بتديك حق تطلبها.
تمام، كتبت الشروط. دلوقتي عندك عشرات الديلز وكذا مطوّر، وكل واحد بنسبة ومواعيد دفع مختلفة. هنا سجل العمولات بيبقى له لازمة فعلًا، عشان تعرف كل ديل واقف فين وفلوسك عند مين.
في V Estate بتحدد نسبة عمولة أساسية لكل مطوّر، وتقدر تغيّرها لكل مشروع. وكل ديل ليه سجل: إمتى دفعة المشتري الأولى اتأكدت، وإمتى العمولة بقت مستحقة، وإمتى قدّمت مطالبة العمولة للمطوّر. وبعدها تقدر تشوف في شاشة واحدة عمولاتك اللي لسه عند كل مطوّر. مهما كانت طريقتك في المتابعة، القاعدة واحدة: العمولة اللي ما بتتابعهاش يوم استحقاقها، هي اللي بتفضل تتخانق عليها بعدين.
وبالنسبة للضرايب؟
العمولة جزء من دخلك، وبتدخل في حساب ضريبة الدخل. مصادر محاسبية بتتكلم عن 5% خصم من المنبع على العمولات والسمسرة ضمن نظام الخصم تحت حساب الضريبة في مصر. يعني اللي بيدفع لك ممكن يخصمها قبل ما الفلوس توصلك.
وضريبة القيمة المضافة على شغل السمسرة بتاعك بتتوقف على وضع تسجيلك الضريبي. الاتنين تسأل فيهم محاسبك، مش تاخد قرارهم من مقال على مدونة.
مكالمة اعملها الأسبوع ده
اختار المطوّر اللي بتبيع له أكتر، واطلب نسخة اتفاق السمسرة اللي إنت شغال بيه فعلًا. النسخة اللي عليها توقيع، مش النسبة اللي اتقالت في اللانش.
افتحه وراجع 3 حاجات: نسبة كل مشروع، وإيه الشرط اللي لازم يتحقق عشان تقبض عمولتك، وعمولتك يحصل لها إيه لو المشتري لغى. أغلب البروكرز اللي بيعملوا كده بيلاقوا واحدة على الأقل من الـ 3 مختلفة عن اللي كانوا فاكرينه.
المصادر
- قانون التجارة رقم 17 لسنة 1999، المواد 192–205، بالنص العربي
- قانون رقم 21 لسنة 2022 اللي عدّل قانون رقم 120 لسنة 1982، بالنص العربي
- القاهرة 24: رئيس هيئة الرقابة على الصادرات والواردات بيتكلم عن قيد السماسرة والعمولات (1 أغسطس 2026)
- عقارماب: عمولة السمسار في البيع والإيجار (اتحدّث في 28 نوفمبر 2025)
- جريدة حابي: عمولات التسويق بقت عبء (4 يناير 2026)
- البورصة: مطالب من القطاع بسقف للعمولات العقارية (4 نوفمبر 2025)
- الشرق الأوسط: في مصر، شراء عقار جديد سهل بس بيعه تاني صعب (18 يونيو 2025)
- إسكان مصر: مواعيد دفع عمولات البروكرز عند المطوّر (17 يناير 2019)